不動産の売買はKGOグループで
KGOグループでは、不動産を安心して売買していただくために、市場価格の調査、登記情報の確認、税額の算出など東京・府中エリアに限らず全国的に提供を行っております。
グループ全体で総合的にサポート
当グループでは､不動産の売買をお考えの方へ ､昨今の不動産市場価格や今後の動向を勘案し 、適正な価格の査定、ご提案いたします 。 また ､登記状況の確認や売買による税金問題を含め ､安心して取引ができるようグループ全体で総合的にサポートしております。
特に､相続等で取得した不動産の売却を検討されている方は ､分割協議の仕方により税額が大きく増減する可能性があります 。 分割協議前にご相談いただければ ､分割協議のための資料提供 ､分割協議書の作成 ､所有権の移転登記 ､売却までご案内します。
不動産会社で10年以上の税務相談を受託しながら、見えてくる昨今の傾向では ､相続が絡む複雑な土地等の譲渡申告件数が多くなっています 。当グループではどのようなケースでも対応が可能です。ぜひご相談ください 。
KKS（不動産コンサルタント）が解説「不動産の売買」
不動産の売却、購入を総合的にサポート
税理士と連携ＫＫＳでは、不動産を購入しようとする方に対しては、購入希望条件等を確認し、ご希望に沿った情報を提示させていただき、取引にあたっては大手の不動産会社等の紹介をさせていただきます。当社は、ご希望される場合を除き、直接媒介契約を締結しないため、当社に対する仲介手数料は発生いたしませんが、サポート・アドバイスはさせて頂きます。また、グループ全体で税金や登記状況等も確認させていただきますので安心して取引していただいております。
不動産の売却を希望されている方に対しては、売却希望条件を確認し、当グループ全体で不動産の状況を確認、売却による税金問題や売却にあたって登記状況などを確認します。購入の際と同様にサポート・アドバイスはさせていただきます。
なお、購入、売却契約の際には、当グループの関係者が同席することも可能です。
税理士が解説「不動産の売買」
知って得する不動産売買
通常土地等の売却では、売却した年の1月1日現在で、所有期間が５年以下の場合(短期譲渡)には国税・地方税の併せて売却益に対して39.63％の税率 ､所有期間が5年を超えている場合(長期譲渡)には20.315％の税率で課税されます 。
また､その土地等が居住用不動産で､一定の要件に該当した場合には ､売却利益から3,000万円の特別控除後の金額に対して14.21％（一定の金額まで）の税率で課税されます 。
なお､居住用不動産を売却したことにより売却損が生じた場合で、一定の要件を満たしている場合には他の所得と損益通算され ､かつ控除しきれなかった場合には ､３年間、他の所得から控除できる繰越控除制度があります 。
① 将来老人ホームへの入居を考えている場合に、行っておくべき不動産の贈与
『配偶者の一方の単独名義の居宅等の売却』と『夫婦共有名義の居宅等を売却』した場合の税額と老人ホームへ入居の際の預託金の支出について 。
ケース①単独
夫または妻の単独所有の不動産を売却し､その代金で二人の老人ホームの預託金等を支払った場合、配偶者の一方が所得税法上の非扶養者であるとき、または預託金が高額なときに贈与となる可能性があります 。
なお、居住用不動産を売却した場合には、一定の条件のもとで所得税の計算において3,000万円の特別控除と軽減税率の適用があります。
ケース②共有
２人で所有していた居宅用不動産を売却し､各々がその代金で預託金等を支払った場合には ､贈与の問題はありません 。また､一定の要件に該当した場合には ､所得税の計算において各々3,000万円の特別控除や軽減税率が適用されます 。贈与税の配偶者控除により、居住用不動産を共有物件とするために贈与を受ける場合には、土地だけでなく家屋の贈与も受けてください。
なお、相続が開始した場合には居住用不動産については、小規模宅地等の評価減として、330㎡まで80%軽減される場合がありますので､ご確認のうえ贈与税の配偶者控除を適用してください。
② 空家を売却すると3,000万円の特別控除
亡くなった人が、亡くなる直前まで 1 人で居住していた居宅を相続人が取得し、その家屋が昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であることなど、一定の要件に該当していた場合には「空家の譲渡の特例」 として所得税の計算において売却による利益から3,000万円が控除されます。なお、適用できる期間は令和５年１２月３１日までとなっています 。
③ 相続で取得する不動産を売却する場合、分割方法により、税額に大きな違いが生じます
司法書士が解説「不動産の売買」
不動産売買の事前相談・登記
不動産を売却する場合､登記がどうなっているか登記事項証明書で事前に確認しておく必要があります。また、登記識別情報通知（権利証）が手元にない場合は、追加の手続きが必要となり費用がかかる場合があります。
不動産を売却する場合に､登記上の所有者の住所・氏名が転居や婚姻等により変わっている時には、住民票上の住所・氏名に変更登記する必要がありますが、買主への所有権移転登記の際にあわせて行うこともできます。
また、相続により取得した物件を売却する場合には、取得した相続人の名義に移転する登記が必要です。この変更登記は買主への所有権移転の登記とあわせて行うことが難しいため、事前に完了させておく必要があります 。一般的に登記申請してから完了まで２週間程度かかりますが、時期や管轄法務局によっては２週間以上かかる場合がありますので事前に確認しておいてください 。
また、不動産を購入する場合には､登記事項証明書を事前に確認する必要があります。所有権移転の仮登記や ､他の者から差押えの登記がされている場合には ､代金を支払って所有権移転登記が完了しても ､その後に所有権を失う可能性があります。
売却物件に根抵当権や抵当権が付いている場合の注意点
売却しようとする物件に､抵当権等が設定されている場合には抵当権等を抹消する必要があります。抵当権等の抹消登記は、借入金の返済が完了しない限り手続きができませんが、一般的には買主からの売買代金を受け取る際に、その代金で借入金を決済して抵当権等を抹消することとなります。もちろん返済資金がある場合には、事前に借入金を返済し、抵当権等の抹消登記をしておくことも可能です。
借入金を完済しても、抵当権等が抹消されていない２つのケース- ① 既に金融機関より ､抵当権等の抹消登記に必要な書類が通知されているが ､まだ抹消登記をしていない場合には金融機関より通知された書面があれば、事前に抹消登記をすることも、所有権移転登記と同時に申請することも可能です。
- ② 金融機関より抵当権抹消登記に必要な書類が届いていないため、抹消登記をしていない場合には、金融機関に連絡し、抵当権等の抹消登記に必要な書類の交付を依頼する必要があり、書類が交付された場合は①と同様の手続きとなります。
なお、既に金融機関より､抵当権等の抹消登記に必要な書類が通知されていたが紛失などにより必要書類が手元にない場合は｢事前通知｣を利用した抹消登記を申請する必要があります。
事前通知は、登記が完了しないリスクがあるため、所有権移転登記とあわせて申請する事はできません 。 必ず事前に申請し、買主への所有権移転登記までに登記を完了させておく必要があります。この場合、通常の登記に比べ登記の完了までに時間がかかりますので事前にご相談ください 。
こんなご相談がありました
不動産の売買で、これまで対応させていただいたケースをご紹介します。
- 父が亡くなったことにより、その居宅を相続人３人が取得し、９０００万円で売却し、空家の３０００万円の特別控除の適用により、税金がかからなかったケースがありました。
- 駅から遠い､買い物が不便な場所に住んでいた人が、その居宅を売却し、買い物が便利でどこに行くにも便利な駅近くのマンションを購入、快適な生活を楽しんでいる方がいらっしゃいます。（なお、売却だけして購入せず賃貸でもいいと思います。）
- 将来老人ホームへ入居しようと考えていた夫婦が、事前に居宅の一部を配偶者に贈与しておいたことにより、その居宅を売却した際に、夫婦それぞれに居住用の３０００万円の特別控除が適用でき、税金が少なくなったばかりか、各々、老人ホームへの入居の預託金の捻出ができ、贈与税も課税なく、老人ホームへの入居することができました。
- 不動産を売却し、売却損が生じてしまいましたが、売却した物件が住んでいた家屋とその用地だったため、その年の他の所得から差し引かれ税金が少なくなったほか、差し引ききれなかった金額は、３年間繰り越され、同様の控除を受けることができました。
- 不動産を売却して売却益が出てしまい税金のことを心配していましたが、他に所有していたバブル当時に購入したマンションが、相当赤字が予想されたため、同一年度に売却し、その赤字が売却益より差し引かれたため、税金が大きく軽減しました。
- 居住している宅地が広いので庭先を売却しようとしていた方が、庭先だけの売却では居住用物件の3000万円の特別控除が受けられないため、住んでいる家屋も老朽化しているとので、全ての土地を売却し新居を取得。売却益から居住用物件の3000万円の特別控除を受け、残額分も税率が20.315%ではなく14.21%の軽減税率の適用となり税金が少しだけで済みました。
- 父、母、長男が住んでいた居宅の所有者は父だったが、父が亡くなったときに、分割協議をしておらず、その後、母が亡くなってしまいました。相続人である長男、次男、長女の3人は相続財産を均等に取得しようと決めましたが、分割協議書で、居宅については、居宅に住んでいる長男が取得、その居宅の価値の３分の１に相当する金額を現金(代償金)で長女、次男に支払うこととしました。この代償分割の方法をとることにより、まず、相続税で小規模宅地等の軽減があり、相続税が安くなったばかりか、売却した際に長男の居住用として、３０００万円の特別控除、超えた部分については、通常の税率より低い税率で計算されたことにより、所得税が大きく減少することになりました。
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